Zillow Group（ジロー）の投資判断を徹底解説｜2025年最新の業績と訴訟リスクを分析

はじめに

不動産情報サイトで物件を探したことはありますか？アメリカでは「Zillow（ジロー）で検索する」という表現が動詞として使われるほど、同社のプラットフォームは日常生活に浸透しています。日間アクティブユーザーは何と 2億7700万人 。アメリカ最大の不動産情報プラットフォームとして圧倒的な存在感を示しています。

しかし、2025年現在、Zillow Group（ナスダック：ZG、Z）の株価は苦戦を強いられています。52週高値の90ドルから約22%下落し、70ドル前後で推移。同期間でS&P500指数が26%上昇したことを考えると、明らかなアンダーパフォーマンスです。

この記事では、Zillowの ビジネスモデル 、直面している 法的リスク 、そして 投資判断 について、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。「今は買い時なのか？」「それとも避けるべきなのか？」——あなたの投資判断の参考になる情報をお届けします。

Zillowのビジネスモデル｜どうやって稼いでいるの？

主な収益源は3つ

Zillowは基本的に 無料 で使える不動産情報サイトです。では、どうやって収益を上げているのでしょうか？主な収益源は次の3つです。

①Premier Agent（プレミアエージェント）｜最大の収益源

これがZillowの 中核ビジネス です。仕組みはこうです。

不動産エージェント（日本でいう不動産仲介業者）は、特定の地域（郵便番号単位）で物件を探している人の 連絡先情報（リード） を獲得するために、Zillowに料金を支払います。いわば「広告枠の入札」のようなものですね。

具体的な金額はどのくらいでしょうか？アメリカの住宅取引では、購入者側のエージェントが受け取る手数料は、住宅価格の中央値で約1万2000ドル（約180万円）。Zillowは、そのうち 最大40% 、つまり約5000ドル（約75万円）を受け取る仕組みになっています。

2025年第3四半期の決算では、総売上高は6億7600万ドルで、前年比16.35%増加しました。Premier Agentはこの成長を支える主力事業です。

ただし、現在のアメリカの住宅市場は 「affordability crisis（購入可能性危機）」 と呼ばれる状況にあります。住宅価格の高騰と高金利により、取引件数が歴史的な低水準に落ち込んでいるのです。これはZillowの収益に直接的な悪影響を与えています。

②賃貸広告事業｜急成長中だが訴訟リスクも

2025年2月、Zillowは競合のRedfin（レッドフィン）に 1億ドル を支払い、25戸以上の集合住宅の広告事業を買収しました。これにより、Rent.com、ApartmentGuide.com、Hotpads、Trulia、Realtor.comといった主要な賃貸サイトすべてにZillowの広告が掲載されるようになりました。

これは大きな戦略的買収に見えますが、実は 重大な法的リスク を抱えています。

2024年9月、FTC（連邦取引委員会）と5つの州の司法長官が、ZillowとRedfinを 独占禁止法違反 で提訴したのです。訴状によると、両社とCoStarの3社で、賃貸リスティング市場の 収益の85% を支配しているとされています。

FTCは、この独占状態が広告料金の上昇を招き、最終的には 賃借人の家賃負担増 につながると懸念しています。この訴訟は1～2年かかる可能性があり、結果次第では以下のような事態も考えられます。

• 買収取引の取り消し
• 1億ドル投資の損失
• 賃貸広告事業の成長戦略への重大な影響
• 罰金や事業活動の制限

③住宅ローン事業｜小さなプレーヤー

住宅ローン市場は非常に競争が激しく、多くの金融機関がひしめき合っています。Zillowはこの分野では 「非常に小さなプレーヤー」 に過ぎません。

さらに、2025年11月（つい最近！）、HousingWireの報道によると、Zillowは住宅ローン事業での 「違法なキックバック」 で新たな訴訟に直面しています。この訴訟は、住宅ローン事業の収益性と評判に影響を与える可能性があります。

Zillowの技術力｜AIとデータが生み出す競争優位性

Zestimate（ゼスティメイト）｜AI価格推定の先駆者

Zillowの最も有名な機能が 「Zestimate」 です。これは、AIを使って住宅の推定価格を算出するツールで、何と 2006年から存在 しています。つまり、「AI」という言葉が流行する遥か前から、Zillowは機械学習を活用していたのです。

現在は「neural Zestimate」として、最新のニューラルネットワーク技術を使用しています。その精度はどのくらいでしょうか？

• 公開中の物件 ：中央値誤差率 2%
• 非公開物件 ：中央値誤差率 7.1%

ニューヨーク大学の研究によると、Zestimateを利用することで、売主の利益が約4%向上するという結果も出ています。競合のRedfinも類似のツールを提供しており、これは業界標準として確立されています。

投資家の視点から見ると、Zestimateの真の価値は データネットワーク効果 にあります。Zillowは 1億6500万件 という膨大な住宅データベースを持っており、これは競合が簡単に真似できる資産ではありません。ユーザーが増えるほどデータが蓄積され、精度が向上し、さらにユーザーが増える——という好循環が生まれるのです。

ただし、Zestimate自体は直接的な収益化ツールではなく、あくまで トラフィック獲得ツール である点には注意が必要です。

生成AI機能｜新たなユーザー体験

Zillowは最新の生成AI技術も積極的に取り入れています。

• ChatGPT統合 ：自然な会話形式で物件検索
• Sky Tour ：ドローン写真から3D画像を生成
• バーチャルステージング ：空室をAIで家具配置した状態に変換

これらの機能は、ユーザー体験を大幅に向上させ、プラットフォームの 粘着性 を高める可能性があります。ただし、これらがどのように直接的な収益につながるのかは、まだ明確ではありません。

Zillowが直面する法的リスク｜投資判断に影響する3つの訴訟

①FTC独占禁止訴訟｜賃貸広告市場の85%を支配？

前述したように、2024年9月にFTCと5つの州の司法長官が、ZillowとRedfinを独占禁止法違反で提訴しました。

FTCの主張 は明確です。「Zillow、Redfin、CoStarの3社が、賃貸リスティング市場の収益の約85%を支配している。この独占により広告料金が上昇し、最終的には消費者（賃借人）の家賃負担が増える」というものです。

投資家にとってのリスク を整理すると以下のようになります。

• 訴訟期間 ：1～2年
• 潜在的損失 ：1億ドルの投資 + 将来の賃貸広告収益
• 最悪シナリオ ：買収取引の取り消し、事業分離命令、罰金

この訴訟は 高リスク と評価せざるを得ません。

②Compass訴訟｜リスティング独占力への挑戦

2025年、大手不動産仲介会社のCompass（コンパス）が、Zillowに対して反トラスト（独占禁止）訴訟を提起しました。この訴訟の背景には、 「Clear Cooperation（明確な協力）」 という業界ルールがあります。

背景の整理

• 2019年、NAR（全米リアルター協会）が「Clear Cooperation」ポリシーを導入しました。これは、物件を公開マーケティングする場合、1営業日以内にMLS（不動産情報共有システム）に登録しなければならないというルールです。
• 2025年4月、ZillowがNARのポリシーを模倣した規則を自社プラットフォームに導入しました。

Compassの主張

「Zillowは、エージェントと売主に対して、24時間以内にZillowに物件を掲載しないと、プラットフォームから締め出すという行為をしている。これは独占的で不公平だ」

Zillowの反論

「物件を公開マーケティングするなら、すべてのプラットフォームで公開すべきだ。一部のプラットフォームだけで選択的にマーケティングするのは不公平だ」

投資家への示唆

この訴訟の判決は 2025年11月（まもなく！） に予定されています。Compass側が勝訴すれば、Zillowのリスティング独占力が弱まり、データ優位性が損なわれる可能性があります。

③住宅ローンのキックバック訴訟｜評判リスク

前述したように、2025年11月に報道されたばかりの新しい訴訟です。住宅ローン事業での「違法なキックバック」が問題視されています。

住宅ローン事業はZillowにとって小さな事業ですが、 評判リスク は無視できません。不動産は消費者にとって人生最大の買い物です。信頼が損なわれれば、プラットフォーム全体への影響も懸念されます。

財務パフォーマンス｜黒字転換も利益率は低い

2025年第3四半期の業績（2025年9月30日終了）

Zillowの最新の四半期業績を見てみましょう。

売上高 ：6億7600万ドル（前年比+16.35%）✅
営業費用 ：4億9200万ドル（前年比+1.44%）✅
純利益 ：1000万ドル（前年比+150.00%）✅
純利益率 ：1.48%（前年比+143.02%）✅
EPS（1株当たり利益） ：0.44ドル（前年比+25.71%）✅
EBITDA ：2400万ドル（前年比+214.29%）✅

ポジティブな点

• 二桁の売上高成長 ：16.35%増は素晴らしい成長率です。
• 黒字転換 ：純利益が前年の400万ドルから1000万ドルに増加しました。
• 営業レバレッジの改善 ：売上高の成長率が営業費用の成長率を大きく上回っており、効率が向上しています。

懸念事項

• 極めて低い純利益率 ：1.48%という利益率は、ビジネスの収益性が脆弱であることを示しています。
• 株価のアンダーパフォーマンス ：年初来で約22%下落。同期間のS&P500が26%上昇したことを考えると、大幅な出遅れです。
• 配当なし ：利益を株主に還元する余裕はまだありません。

業界構造の変化｜手数料モデルが変わる

NAR和解の影響（2024年）

2024年、アメリカ不動産業界に大きな変化がありました。NAR（全米リアルター協会）が、購入者エージェントの手数料に関する独占禁止訴訟で和解したのです。

従来、アメリカの不動産取引では、総手数料（住宅価格の約6%）を売主が負担し、それを売主側エージェント（3%）と購入者側エージェント（3%）で分け合うのが一般的でした。

しかし、新しいルールでは、購入者が自分のエージェント手数料を直接交渉することが一般的になりつつあります。

Zillowへの影響は？

この変化は、Zillowにとって 悪いニュース です。

1. 手数料の圧縮 ：エージェントの手数料が下がれば、Zillowが受け取る紹介料（手数料の最大40%）も減少します。
2. リード価値の低下 ：エージェントにとってリードの価値が下がれば、Premier Agentへの加入意欲も低下します。

住宅市場の構造的課題

ZillowのCEOは、アナリストとの会議でこう述べています。

「私たちのエコノミストが言うには、住宅市場が劇的に改善することは、当面期待できないだろう」

根本原因 は以下の3つです。

1. 購入可能性危機 ：住宅価格の高騰と高金利により、多くの人が住宅を購入できない。
2. ロックイン効果 ：既存の住宅所有者は、低金利のローンを手放したくないため、売却を躊躇している。
3. 供給不足 ：新規建設が需要に追いついていない。

投資家への示唆

市場の回復には時間がかかります。Zillowの短期的な成長は限定的ですが、市場が正常化した時には 大きな反発 が期待できます。

競合環境｜RocketとRedfinの統合が脅威に

主要な競合企業

Zillowの主な競合は以下の企業です。

1. Redfin（レッドフィン） ：現在、Rocket Companiesによる買収手続き中
2. Realtor.com ：NAR系列の老舗サイト
3. CoStar Group ：賃貸市場で強い

Rocket Companiesの戦略

注目すべきは、 Rocket Companies（ロケット・カンパニーズ） の動きです。Rocketは元々、住宅ローン最大手として知られていましたが、現在Redfinを買収中です。つまり、 住宅ローンから不動産ポータルへの垂直統合 を進めているのです。

一方、Zillowは逆の方向、つまり 不動産ポータルから住宅ローンへの水平展開 を試みています。

両社の目指すゴールは同じです。それは 「ワンストップ不動産プラットフォーム」 ——物件検索から住宅ローン、保険、決済まで、すべてを一つのプラットフォームで完結させることです。

アナリストの評価と最新ニュース

バーンスタインの評価（2025年11月12日）

投資銀行のバーンスタインは、訴訟リスクが報じられる中でも、Zillowに対して 「Outperform（アウトパフォーム）」 レーティングを維持しています。

これは、「訴訟リスクは認識しているが、長期的な事業価値は高い」という判断です。プロのアナリストも、Zillowの基本的な競争優位性を評価しているのです。

見通しのアップグレード（2025年10月）

Fast Companyの報道によると、Zillowは3週間前に見通しを 「アップグレード」 し、400以上の住宅市場の価格予測を発表しました。経営陣は慎重ながらも楽観的な姿勢を示しています。

投資判断｜今は買い時なのか？

Zillowの強み

1. ✅ 圧倒的なトラフィック ：日間2億7700万ユーザーという圧倒的な規模
2. ✅ データ資産 ：1億6500万件の住宅データベースは簡単に真似できない
3. ✅ ブランド認知 ：「Zillow」は動詞化されるほどの浸透度
4. ✅ AI技術 ：Zestimateは業界標準として確立
5. ✅ 黒字転換 ：2025年第3四半期で純利益1000万ドル

Zillowの弱み

1. ❌ 低利益率 ：純利益率1.48%は極めて低い
2. ❌ 市場依存 ：住宅市場の循環性に脆弱
3. ❌ 手数料圧力 ：NAR和解による収益モデルへの圧力
4. ❌ 訴訟リスク ：複数の重大な法的課題
5. ❌ 競合激化 ：RocketとRedfinの統合による脅威

機会（チャンス）

1. 🔵 市場回復 ：住宅市場正常化時の大幅な反発が期待できる
2. 🔵 賃貸事業 ：訴訟リスクはあるが、市場統合による価格決定力の向上
3. 🔵 AI統合 ：ChatGPT統合などによる新たな収益化経路
4. 🔵 垂直統合 ：住宅ローン、保険、決済サービスの拡大
5. 🔵 データ収益化 ：不動産データの新たな活用方法

脅威（リスク）

1. 🔴 FTC訴訟 ：賃貸事業の中核に関わる独占禁止訴訟
2. 🔴 キックバック訴訟 ：住宅ローン事業の評判リスク
3. 🔴 Compass訴訟 ：リスティング独占力への脅威（11月判決予定）
4. 🔴 長期市場低迷 ：住宅市場の構造的問題
5. 🔴 規制強化 ：不動産業界全体への監視強化

投資期間別の推奨アクション

短期（3～6ヶ月）：🟡 中立（HOLD）

理由

• 複数の訴訟判決待ち（特にCompass訴訟が11月に判決予定）
• 住宅市場の改善が見られない
• 株価は52週安値（56.63ドル）のサポートレベルを維持しているが、上昇の触媒が不明確

推奨アクション

• 既存保有者 ：ポジションを維持し、訴訟の進展を注視する
• 新規投資家 ：訴訟の結果を待つべき

中期（6～18ヶ月）：🟢 慎重な買い（CAUTIOUS BUY）

理由

• バーンスタインのアウトパフォームレーティングを支持
• 株価は52週高値から22%下落しており、割安感がある
• 市場回復時の 最大受益者 の一つになる可能性が高い

推奨アクション

• 段階的なポジション構築（一度に全額投資しない）
• FTC訴訟の和解や取り下げは大きなポジティブ触媒になる
• 目標株価 ：85～90ドル（52週高値近辺）

長期（18ヶ月以上）：🟢 買い（BUY）

理由

• 不動産デジタル化のメガトレンドは不可逆的
• データネットワーク効果は時間とともに強化される
• 住宅市場は必ず回復する（サイクル事業の本質）
• AIとデータ資産の価値は現在過小評価されている

推奨アクション

• ポートフォリオの 5～10% 程度の配分が適切
• ドルコスト平均法（毎月定額購入）での積立が有効
• 目標株価 ：100～120ドル（市場正常化シナリオ）

リスク管理の目安

ストップロス ：55ドル（52週安値近辺で設定）
短期アップサイド ：90ドル
長期アップサイド ：120ドル
リスク・リワード比 ：1対2.5（魅力的な水準）

監視すべき重要イベント

近々のカタリスト（きっかけ）

1. 2025年11月 ：Compass対Zillow訴訟の判決
2. 2026年2月 ：2025年第4四半期決算発表
3. 2026年前半 ：FTC訴訟の進展
4. 継続的 ：住宅市場の取引量と金利動向

ポジティブシグナル（買いのサイン）

• ✅ FTC訴訟の和解または取り下げ
• ✅ 住宅金利の低下（現在7%台→6%以下へ）
• ✅ 住宅販売戸数の回復
• ✅ 新たなAI収益化モデルの発表

ネガティブシグナル（売りのサイン）

• ❌ FTC訴訟での敗訴
• ❌ 1億ドルのRedfin取引の取り消し命令
• ❌ 住宅市場のさらなる悪化
• ❌ 追加的な規制調査の開始

まとめ｜「良い会社を悪い時に買う」機会かもしれない

Zillow Groupは、アメリカ不動産テック業界の圧倒的リーダーとして、強力な競争優位性を持っています。1億6500万件の住宅データベース、2億7700万人の日間アクティブユーザー、20年間で構築されたブランドとネットワーク効果——これらは一朝一夕に真似できるものではありません。

しかし、現在は「完璧な嵐」に直面しています。

1. 市場環境 ：住宅市場の歴史的低迷
2. 規制リスク ：複数の重大な訴訟
3. 業界変革 ：手数料構造の変化

それでも、これらは 一時的な逆風 である可能性が高いと考えられます。投資の世界には、「良い会社を悪い時に買う」という格言があります。まさに今のZillowは、そのような状況にあるのかもしれません。

最終的な投資判断

• リスク許容度が高い長期投資家 には推奨
• ポートフォリオの適切な割合（5～10%） に留める
• 訴訟リスクを十分に理解 した上で投資する
• 段階的な購入 でリスクを分散する

投資は自己責任です。この記事の情報を参考に、ご自身の投資目標とリスク許容度に合わせて判断してください。市場状況は日々変化しますので、最新情報を常にチェックすることをお勧めします。

あなたの投資判断の一助となれば幸いです。